ΑΠΟΦΑΣΗ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ Μειωμένα ενοίκια στα καταστήματα για όσο χρόνο διαρκεί η κρίση!!!!!!!!!!1

Του Αλέξανδρου Αυλωνίτη

Δικαστική απόφαση που ανατρέπει όλα τα δεδομένα και ουσιαστικά «ανακουφίζει» χιλιάδες ενοικιαστές επαγγελματικής στέγης - εμπορικών μισθώσεων εξέδωσε η Ολομέλεια του Αρείου Πάγου, καθώς στην πράξη εγγυάται ότι θα παραμείνουν για πολύ καιρό «ψαλιδισμένα» όσα ενοίκια μειώνονται δικαστικά λόγω της πρωτοφανούς και παρατεταμένης οικονομικής κρίσης, που έχει πλήξει την αγορά.

Ετσι, όσοι έχουν καταφέρει (ή πρόκειται να πετύχουν) τη δικαστική μείωση των υψηλών ενοικίων τους μέσα από σχετικές αγωγές που επικαλούνται τη δυσμενή αιφνίδια οικονομική μεταβολή των τελευταίων ετών, θα είναι κερδισμένοι και στο μέλλον. Κι αυτό γιατί συνήθως η δικαστική μείωση του ενοικίου ίσχυε για ένα έως ενάμισι το πολύ έτος και στη συνέχεια ο ενοικιαστής θα έπρεπε να προσφύγει ξανά από την αρχή στα δικαστήρια για να αποδείξει ότι εξακολουθεί να υφίσταται μια υπέρμετρα δυσμενής γι' αυτόν κατάσταση, που πρέπει να ανατρέψει τα συμφωνημένα στο μισθωτήριο ποσά.

ΑΝΑΤΡΟΠΗ ΑΛΛΩΝ ΑΠΟΦΑΣΕΩΝ
Η Ολομέλεια του Αρείου Πάγου δέχεται, όμως, τώρα (ανατρέποντας αντίθετες εφετειακές αποφάσεις) ότι μετά την έκδοση της δικαστικής απόφασης που μείωσε το ενοίκιο λόγω κρίσης, σταματά να ισχύει για το μέλλον η συμφωνία που είχαν κάνει ιδιοκτήτης και ενοικιαστής για τον τρόπο αύξησης του ενοικίου (π.χ. κατά 10% ετησίως ή με συγκεκριμένο ποσό). Έτσι, μόλις περάσει το χρονικό διάστημα (συνήθως 1-1,5 έτος) για το οποίο επιβλήθηκε δικαστικά η μείωση του ενοικίου, στο εξής η αναπροσαρμογή του μπορεί να γίνει μόνο σε ποσοστό μικρότερο του τιμάριθμου (στο 75% του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή - ΔΤΚ, όπως γνωστοποιείται από την Εθνική Στατιστική Υπηρεσία).

Ανατρέποντας αντίθετες εφετειακές αποφάσεις η πλήρης Ολομέλεια του Αρείου Πάγου (όπου παραπέμφθηκε η υπόθεση λόγω εξαιρετικής σπουδαιότητας) υπό τον πρόεδρό της Μιχ. Θεοχαρίδη έκρινε (3/14) ότι μετά τη δικαστική αναπροσαρμογή του ενοικίου, καταλύεται και καταργείται για το μέλλον, η συμφωνία μεταξύ ιδιοκτήτη - ενοικιαστή για τον τρόπο με τον οποίο θα γινόταν η σταδιακή αναπροσαρμογή (π.χ. 10% ετησίως). Έτσι, το μειωμένο δικαστικά ενοίκιο δεν μπορεί να αυξηθεί στο εξής κάθε χρόνο κατά π.χ. 10% (αν έτσι προέβλεπε το μισθωτήριο), αλλά μπορεί να αναπροσαρμοστεί μόνο στο μειωμένο ποσοστό του ΔΤΚ (σύμφωνα με σχετικές ρυθμίσεις του Π.Δ. 34/95 για την κωδικοποίηση διατάξεων περί εμπορικών μισθώσεων).

ΤΟ ΣΚΕΠΤΙΚΟ ΤΗΣ ΑΠΟΦΑΣΗΣ
Η απόφαση του Αρείου Πάγου δέχεται ότι αφού ένα δικαστήριο προχώρησε στην αναπροσαρμογή του ενοικίου (λόγω απρόβλεπτης και αιφνίδιας μεταβολής της κατάστασης πάνω στην οποία είχαν συμφωνήσει αρχικά ιδιοκτήτης και ενοικιαστής) δεν είναι δυνατό να γίνει λόγος για τήρηση των συμφωνηθέντων σχετικά με τη μελλοντική αναπροσαρμογή του ενοικίου.

Αντίθετα με δικαστική αναπροσαρμογή του ακολουθεί και κατάργηση της συμφωνίας σταδιακής αναπροσαρμογής που προβλέπεται στο μισθωτήριο (με εφαρμογή του ΔΤΚ), γιατί μόνο έτσι επιτυγχάνεται η σε βάθος χρόνου ομαλοποίηση της συμβατικής σχέσης (μίσθωσης) που έχει διαταραχθεί και ελαχιστοποιείται ο κίνδυνος για μελλοντικές διενέξεις.

Η νομολογία των δικαστηρίων έδινε τη δυνατότητα και στις δύο πλευρές (ιδιοκτήτης, ενοικιαστής) να προσφύγουν δικαστικά και να πετύχουν αύξηση ή μείωση του ενοικίου, εφόσον προέκυψαν απρόβλεπτα και έκτακτα γεγονότα που επιβάλουν την αύξηση ή μείωση του ενοικίου, γιατί το συμφωνηθέν ποσό καθιστά υπέρμετρα επαχθή τη μισθωτική σχέση για μία από τις δύο πλευρές. Έτσι ο ιδιοκτήτης εμπορικής μίσθωσης μπορούσε δικαστικά να πετύχει αύξηση ενοικίου, εάν ήταν χαμηλό και ξαφνικά η περιοχή αναβαθμιζόταν με κάποια μέτρα που την «ανέβαζαν» σημαντικά στην αγορά και ο ενοικιαστής μπορούσε να πετύχει μείωση στην αντίστροφη περίπτωση.

Κατά την ίδια νομολογία, η δικαστική αναπροσαρμογή μπορούσε να γίνει μόνο για έκτακτα και απρόβλεπτα περιστατικά και ως τέτοια δεν θεωρούνται η αυξομείωση των εισπράξεων μιας επιχείρησης, η αύξηση της αξίας του ακινήτου λόγω αύξησης της ζήτησης για μίσθωση ανάλογων ακινήτων, ούτε η αύξηση του κόστους ζωής.

Αποφάσεις
Μπαράζ αγωγών από τους εμπόρους

Τα τελευταία χρόνια με σειρά δικαστικών αποφάσεων που επικυρώθηκαν και από τον Αρειο Πάγο έγινε δεκτό ότι ως έκτακτα και απρόβλεπτα γεγονότα που δικαιολογούν τη μείωση ενοικίων σε εμπορικές μισθώσεις, είναι η μεγάλη οικονομική κρίση που εκδηλώθηκε από τις αρχές του 2010 με επακόλουθο την επιβολή αυστηρών μέτρων λιτότητας (δημοσιονομικών, φορολογικών) με αλυσιδωτές συνέπειες σε όλες τις εκφάνσεις της ελληνικής κοινωνίας, αφού δεν μπορούσαν να διαγνωστούν υπό ομαλές συνθήκες. Με «μπαράζ» αγωγών σε όλη την Ελλάδα εκδόθηκαν χιλιάδες αποφάσεις που μείωσαν ενοίκια εμπορικών μισθώσεων (σε ποσοστό έως και 30%) καθώς δέχθηκαν ότι η οικονομική κρίση που μαστίζει τη χώρα είχε ως επακόλουθο τη σταδιακή μείωση του τζίρου (μιας επιχείρησης, ενός καταστήματος, κ.λπ.) αλλά και της εμπορικής κίνησης, τη μειωμένη ζήτηση ακινήτων, τη μείωση της μισθωτικής αξίας κ.λπ., σε συνδυασμό με τη μεγάλη μείωση των αποδοχών (μισθών-συντάξεων) κ.λπ. Στη συγκεκριμένη υπόθεση ο ΑΠ έκρινε ότι μετά τη δικαστική αναπροσαρμογή ενοικίου στα Ιωάννινα, δεν μπορεί να ισχύσει η συμφωνία ιδιοκτήτη-ενοικιαστή για ετήσια αύξηση 10%, ανοίγοντας έτσι τον δρόμο για να γλιτώσει ο ενοικιαστής συνολικά 75.160 ευρώ.